預售屋紅單轉售 重稅伺候 最高課45%重稅

為了落實居住正義,行政院通過修法內容,將調整所得稅法中『短期持有』的定義,避免投機客的炒作,以及利用法人的身分來逃稅,其中將預售屋納入未來房地合一課稅範圍最為引人注目!

紅單是什麼?為什麼可以轉賣賺差價?

紅單介紹

早期建商在尚未取得建照前預售房屋,向有意購屋者收取部分訂金(小訂),再開『購屋買賣預約單』或『購屋買賣訂購單』,單子的顏色都是紅色或粉紅色,因此就被稱為紅單。由於建商在未取得建照前,還不能確定價格,以至無法簽訂詳細契約,因此紅單的原意是作為購屋者下訂的付款證明,也代擁有預售屋的優先購買權。等建照核准並確定出售價格後,購屋者仍有意願購買,再依約訂時間補足訂金並正式簽約,若不願意購買,可憑紅單退回已支付的訂金。

紅單炒作

紅單炒作的原因,就在於它有獲利的空間,且持有成本很低。付完小額訂金後,在建照尚未下來前轉售,可加價3~5成,在熱門戶型甚至可有1倍多的價差,就算無法轉售,也可要求退訂,對投資客而言幾乎是零成本。因此建商在潛銷期即建案在市場上廣告公開前,一些VIP客戶、建案廣告商、投資客或具有訊息掌握優勢的代銷業者等,就會互相通知,一起掃光紅單,之後在逐批轉售,紅單交易也因此炒高建案市場的熱度及價格。

銷售紅單

在建照尚未核准前的銷售行為,因買家還無法確認購買之標的物實體,當廣告與實體有實質或認知差異時,即可能涉嫌廣告不實及以欺罔行為影響交易秩序之嫌,可能會觸犯公寓大廈管理條例、公平交易法、不動產經紀業管理條例、消費者保護法等。

目前修法通過禁止紅單交易,是採低密度管制,也就是家庭成員之間轉讓,如 : 父母轉讓給子女、配偶間,並不會觸法,若是將紅單契據轉讓第三人者,將處15萬元至100萬元罰鍰。

我國自2021年下半年起禁止紅單交易,財長蘇建榮6日於立院財委會指出,近期還是有非法紅單交易的情況,財政部擬將紅單交易比照預售屋交易,列入房地合一2.0方向展開討論,預估多數非法紅單交易將落入45%重稅範圍。

2021年6月30日以前紅單交易的獲利行為,視為財產交易所得,稅務處理是以出售價減除「取得價+成本」,剩下所得額,計入個人綜所稅課稅,適用5%~45%綜所稅率。但隨實價登錄2.0自去年7月上路,內政部禁止紅單轉售,紅單交易成非法行為,近期各區國稅局與地方政府稽查,不時會查到紅單交易違規案例。

此外,房地合一2.0也同步在去年7月上路,預售屋換約交易課稅方式分為兩種,如是2021年6月30日前換約交易,同樣屬於財產交易所得,採售價減除「取得價+成本」後併入綜所稅課稅,今年5月申報繳稅。但如果是2021年7月1日後的預售屋換約交易,則屬於房地合一稅2.0範圍。

蘇建榮表示,內政部已禁止預售屋紅單交易,但現行私底下仍有轉售紅單情形,該類情況要視為房地合一稅或財交所得,仍要與內政部詳細討論。但他也透露,因紅單交易實際標的為「預售屋」,依該角度來看,可能會朝房地合一課稅制度研議,也就是考慮「將紅單轉售也比照預售屋合約」,併入房地合一課稅。

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